新一轮楼市正式启动:房贷利率全面下调!

2022年5月15日,中国人民银行正式发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,其中房贷利率正式大规模下调。

其中提到“对贷款购买普通自住房的居民家庭”,房贷利率调整为:

一是首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点。

二是二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

新一轮楼市正式启动:房贷利率全面下调!插图1

这样就相当于现在买了“普通自住住房”,房贷利率会全面大规模下降。这个前提,当然是“普通房子标准”的住房。

那么下降了多少呢?我们可以粗略估计一下。

首先是首套房的房贷利率。根据央行规定,首套房利率下限应降至“LPR利率-0.2%”的水平。

目前央行公布的LPR利率为4.6%,即相当于首套房的房贷利率应执行4.4%的下限。

这个水平相当惊人。毕竟大部分城市的首套房利率还是在5%以上。比如北京首套房利率目前是5.15%。

如果要执行4.4%的首套房贷利率,相当于降息65个基点。

按照贷款100万20年算,每月至少可以省下500元,利息支出可以省下10万。

这个利率相当于执行了“八五折”,距离2009年的“七折利率”还有一段距离。

但与目前国内各大城市的房贷利率相比,已经明显下调,未来这种下降趋势还会继续。

下一步,估计央行会开始调整“LPR利率”。通过降低LPR利率,抵押贷款利率将进一步降低,最终水平可能接近4%左右的历史低位。

与此同时,接下来地方政府将做两件事:

第一件事就是调整“认房认贷”政策,让购房者在还贷后享受首套房优惠利率,所以很多人会开始置换房屋,以降低自己房屋的房贷利率。

第二件事是“调整非一般标准”,让越来越多的房子可以作为一般房子对待。比如北京的普宅标准,已经十年没有调整了,这次大概率会调整。

因此,在央行出台“首套房贷利率下调”后,基本可以预测6月份将迎来重大政策调整期:央行下调LPR利率,各地取消认房认贷,重点城市调整入户标准。

上述三项行动实施后,我国房贷利率将迎来历史最低水平之一,将非常接近2009年的“4万亿”。

至于二套房贷利率,央行这次并没有调整,依然是最低执行5.2%。但央行也给了空间:各地可以“因城施策”。

因此可以预测,二套房房贷利率将大概率下调,大部分城市将按照下限5.2%执行。

因此,这一轮降息救市的信号非常明显,意味着决策层已经意识到楼市不稳定的风险,正式启动新一轮“全民救市”。

很多人可能会有疑问:在疫情背景下,这种救市政策真的有用吗?

其实政策本身是否有用并不重要,重要的是政府救市的决心。

只要政府想救市,就没有救不了的市场:第一次降息失败,就再降息两次;如果二次降息失败,将大规模降准;如果标割再次失败,可以考虑启动棚改。

经过五年的房地产调控

如果这些政策陆续发布,二线城市的房价也会下调。

楼市放松之前主要集中在地方政府,但这次央行的公开意见基本代表了决策层的意见。

未来可能会有一系列救市政策出台。同时我们判断,此次北京将大概率在近期调整普通住房的标准,让首套房的大部分购房者享受到房贷利率下调的优惠。

综上所述,央行这一次的通知可以说是一个强烈的信号,全国上下对房地产市场的救市已经达成共识。房地产作为经济的压舱石,将在内部循环经济中发挥稳增长的关键作用。

尤其是4月份社会融资数据公布后,可以说贷款需求达到了历史最低水平。如何刺激居民贷款快速回暖成为当务之急。

在这样的背景下,央行的降息政策就很好理解了,而这一次的降息,实际上是预留了接班人。如果政策效果不好,央行可以继续制定政策。

也就是说,不达目的,誓不罢休。

新一轮楼市已经不远了。

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新一轮楼市正式启动:房贷利率全面下调!插图3

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