下半年会率先迎来“房子贬值潮”吗?有识之士预言:楼市可能会超出人们的想象

[原标题]2022年,房子会不会“最先遇到贬值潮”?来自知识渊博的人的建议:三大信号建议向前看。

对于大多数人来说,买首套房的时候,大部分的钱还是来自父母。

吃瓜的人会问“完全凭自己的能力买房不甜吗?”

在房地产“金融化”的情况下,越早买房,增值潜力越大,依靠房地产带来的财富创造越高。所以,趁早买房不仅是专家的建议,也是购房者买房的态度。数据显示,美国和加拿大年轻人35岁左右买首套房,日本年轻人37岁买首套房,德国40岁买首套房。而中国的年轻人,买首套房的时候才27岁。

这背后,其实贯穿着“早买房早升值”的基本逻辑。

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西南财经大学2019年做了一个“买房目的”的专题调查。报告结果显示,在被调查的购房者中,60%的第一目的是等待增值,另外25%肯定是炒房者。只有不到15%的人说,他们只是单纯想解决没地方住的问题。所以炒房的观念早已深入人心,或者可以说“现在人人都是炒房的”。

时间维度拉到2022年5月,下半年率先迎来“房子贬值潮”?有识之士预言:楼市可能超乎人们的想象。曾经“助推楼盘发展”的几个因素,现在完全变成了“延缓”因素。

首先,出生率降低,住房需求不足。

在我爷爷奶奶那一代,几乎没有买房的想法。当我结婚的时候,如果我能买一台收音机和缝纫机,我就属于当地一个著名的家庭。家家都在种地,没有额外收入。住房也是比较便宜的土坯房。在城市工作的个人,基本都有“相应的安置房”。公务员、事业单位、教师都是就地分房。随着新的生育潮,70后、80后人数迅速膨胀。再加上城市化的快速推进,发达国家人口密集型产业纷纷转移,农民工数量迅速增加,为城市带来了无限的住房需求。这其实是过去20年城市房地产快速发展的根本动力。

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然而,近年来,人口发生了很大变化。随着生活水平的提高,加上家家户户都有一定的资产,年轻人不愿意生孩子。数据显示,2021年新增出生人口仅为1062万,再次低于2020年。如果是对于一个4-5亿的国家来说,这个范围是可以接受的。但中国是人口大国,总人口14亿,1062万人的生育率很低。

试想一下,一方面新生儿数量在减少,另一方面老年人数量在增加,尤其是上一代的70后、80后(房地产的主力群体)年龄越来越大,90后、10后的人数大大减少。谁会买这么多房子?而随着人口的变化,另一个迹象很明显。王石说,年轻人将来根本不需要买房。年轻人结婚后,男方父母会给他们房子住,女方父母也会给他们房子住,所以年轻人不缺房子。

其次,楼市资金在减少。

房地产行业常被誉为“空手套白狼”的行业。之所以这么说,是因为房地产运营各个阶段所需的资金“基本都不是来自开发商自己”,70%以上来自银行贷款。开发商买地的钱来自银行的巨额贷款,开发商建楼盘的钱也来自金融机构的贷款,购房者买房的钱也是银行的按揭贷款。因此,房地产之所以能够保持高速发展

专家多次说过,限制房地产涨幅很简单。只需要禁止开发商向银行贷款大规模买地(禁止房企背着银行炒地)。黄指出,房地产销售价格的60%以上来自土地价格。地价涨得越高,房地产的价格就越贵。因此,黄说,降低土地价格自然会降低房地产价格。

从2020年到2022年,黄的建议正在兑现,央行相继出台“32”政策,限制资金流入房市。一方面减少了对房企的贷款融资,另一方面减少了对购房者的贷款额度和比例。在“32”政策下,房贷利率逐步提高,贷款审批时限迅速拉长。

面对银行融资的短缺,开发商和购房者有不同的表现。近年来,合肥、南京、成都、武汉、郑州、长沙等一二线城市二手房挂牌量不断堆积,连续超过10万套。这说明购房者是在用脚投票,没有贷款只能搁置自己。

的买房意愿。房企们为了挽回资金面,纷纷开启了名目繁多的促销计划,万科、融创、世茂、碧桂园等楼盘打折促销不断,有的降1000元/平米,有的降5000元/平米。大型房企尚且如此,城市中小房企促销更多,买房送汽车、买房送车位、买房送物业费券、买房送装修等让人眼花缭乱。

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再次、房产泡沫有序化解,也是必然的走向。

中国的房地产,有泡沫吗?有人认为有,有人认为没有,北京大学的经济学院院长董志勇就直言,总有人经常用“泡沫”来污名化房产市场。董志勇直言不讳地说到,房地产根本不存在泡沫,未来也不会产生泡沫,房地产依然是经济发展的支柱性产业。董志勇指出有人说房产存在泡沫,这个既不符合现实,也不符合发展特点。

与北大董志勇具有截然相反观点的学者其实也有不少,例如原住建部副部长仇保兴就曾说到,要敢于承认当前房产存在泡沫的现实问题,仇保兴认为,既要承认泡沫现状,也要想办法解决泡沫的问题,仇保兴指出可以采用房地产税、空置税、物业税等多种方式来逐渐消耗和化解掉楼市泡沫。

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银保监会的郭树清在一次论坛中提到,目前住房市场核心问题依然是泡沫太多了,很多人买房不是为了居住,而是单纯地为了投机(这种行为其实就是泡沫产生的源泉),郭树清表示,一旦房地产的金融化属性过大,住房金融化过于严重,那么泡沫便会快速堆积起来,这存在一定的“风险性”,所以郭树清说,房地产其实已经成为了金融行业大“灰犀牛”。

所以说,长期而言,剥离房产的金融属性,降低炒房的水分、实现房产泡沫的软着陆其实是 “必然”的一项选择。

所以说,2022年或许将首迎“房子贬值潮”,实际的楼市或超出人的想象。

话题:看完以上3大信号,你还认为今后房地产大有可为吗?欢迎评论区留言

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